RECEITA FEDERAL ADMITE ISENÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA NA VENDA DE IMÓVEL QUANDO RECURSOS SÃO DESTINADOS AO PAGAMENTO DO FINANCIAMENTO DE OUTRO IMÓVEL

5 de maio de 2022 Artigos 0 Comentários

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Recentemente, a Receita Federal do Brasil publicou a Instrução Normativa n° 2.070/2022 que admite a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na alienação de imóvel quanto o contribuinte utilizar os recursos, total ou parcialmente, para pagamento de débito de financiamento de imóvel residencial anteriormente adquirido. Quer saber mais sobre esse tema? Veja abaixo o resumo que preparamos para você sobre mais este importante assunto.

Entenda o tema

Antes de tratarmos das alterações recentes, cumpre destacar que a Instrução Normativa SRF nº 599/2005[1], alterada pela Instrução Normativa n° 2.070/2022[2], trata de algumas hipóteses em que é admitida a isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais.

Em todos os casos deve ser observado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da celebração do contrato, para aplicação dos recursos resultantes da venda do bem e a utilização do benefício é limitada a apenas uma vez a cada cinco anos.

No mais, vale lembrar que o ganho de capital na alienação de imóveis é a diferença positiva entre o valor de aquisição do bem e o valor de venda do imóvel e que, caso seja tributado, deverá observar a alíquota progressiva do Imposto de Renda, podendo variar de 15% a 22,5% a depender do valor do ganho de capital.

As recentes alterações

No dia 16 de março de 2022, a Receita Federal do Brasil editou a Instrução Normativa n° 2.070/2022, que incluiu os incisos II e III no §10 e revogou o §11, inciso I, do artigo 2º da Instrução Normativa SRF nº 599/2005.

Assim, o Fisco passou a admitir expressamente a possibilidade de isenção do Imposto de Renda no caso em que há apuração do ganho de capital na venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.

Por exemplo, com base na nova disposição, não haverá cobrança do Imposto de Renda, caso o contribuinte venda seu imóvel residencial e apure ganho de capital de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e utilize este valor para quitar débito de financiamento referente à aquisição de um outro imóvel que já possuía.

Importante mencionar que esta é uma operação bastante comum no mercado, já que muitas pessoas optam por adquirir um novo imóvel financiado antes de conseguirem vender o antigo imóvel em que residiam.

No mais, apesar da antiga redação do artigo 2°, §11 da Instrução Normativa n° 599/2005 afastar a possibilidade de isenção, nestes casos, o artigo 39 da Lei n° 11.196/2005, que dispõe sobre o tema, não estabelece qualquer restrição neste sentido.[3]

Exatamente em função desse entendimento do Fisco que a questão foi levada ao Judiciário e analisada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Posicionamento do Judiciário

No julgamento do Recurso Especial n° 1.668.268/SP[4], o Superior Tribunal de Justiça concluiu que é ilegal a restrição estabelecida no artigo 2°, §11 da Instrução Normativa SRF 599/2005, fixando o entendimento de que a isenção do IR sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel também é aplicável à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar ou abater financiamento de imóvel adquirido anteriormente.

Vale lembrar que, na origem, o caso envolvia a venda de um imóvel residencial em 2015 e a aplicação de parte do resultado dessa alienação na quitação de financiamento habitacional referente a um outro imóvel adquirido anteriormente. Neste caso, foi recolhido o Imposto de Renda relativamente ao ganho de capital da operação apenas sobre o montante não utilizado para pagamento do financiamento e impetrado o Mandado de Segurança.

De acordo com a relatora do caso, ministra Regina Helena Costa, a isenção em análise depende apenas do cumprimento de três requisitos: (i) tratar-se de pessoa física residente no País; (ii) alienação de imóveis residenciais situados em território nacional; e (iii) aplicação do produto da venda no prazo de 180 dias na aquisição de outro imóvel residencial no país.

Para ela, “a lei nada dispõe acerca de primazias cronológicas na celebração dos negócios jurídicos, muito menos exclui, da hipótese isentiva, a quitação ou amortização de financiamento, desde que observado o prazo de 180 dias e recolhido o imposto sobre a renda proporcionalmente ao valor não utilizado na aquisição“.

Segundo a ministra, “ao pretender finalisticamente fomentar as transações de imóveis, é induvidoso que a ratio da lei prestigiou a utilização dos recursos gerados no próprio setor imobiliário, numa concepção mais abrangente e razoável que a aquisição de um imóvel “novo”, condição esta defendida pelo Fisco, a qual, todavia, ressente-se de previsão legal“.

Assim sendo, concluiu que o artigo 2º, §11, inciso I, da Instrução Normativa SRF nº 599/05, ao restringir a fruição do incentivo fiscal com exigência de requisito não previsto em lei, afronta o artigo 39, § 2º, da Lei nº 11.196/05 e, portanto, é ilegal.

Nossas considerações

Por todo o exposto, resta evidente que, mesmo antes da Instrução Normativa n° 2.070/2022, já havia um posicionamento consolidado nos Tribunais favorável à isenção mesmo quando os recursos resultantes da venda do imóvel são utilizados para pagamento de débito decorrente de outro imóvel anteriormente adquirido.

Entretanto, não há como negar que as alterações promovidas pela Instrução Normativa são um importante avanço no tema. Por dispor expressamente sobre a possibilidade de isenção, há maior segurança jurídica para os contribuintes, afastando qualquer possibilidade de autuação por parte do Fisco e a necessidade de discussão judicial do tema.

Continue nos seguindo e fique por dentro de todas as novidades tributárias.

[1] RFB. Instrução Normativa SRF nº 599/2005. Disponível em:< http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=15526&visao=anotado> Acesso em 04 mai. 2022.

[2]  RFB. Instrução Normativa RFB n° 2.070/2022. Disponível em:< http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?visao=anotado&idAto=123282> Acesso em: 04 mai. 2022.

[3] Artigo 39 da Lei n° 11.196/2005: “Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.”

[4] STJ. REsp 1.668.268 – SP. Primeira Turma. Relatora: Min. Regina Helena Costa. DJe 22/03/2018.

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