IPTU de São Paulo e o enfraquecimento da tutela da função social

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) exerce além do papel arrecadatório uma função extrafiscal. Temos que o valor do IPTU cobrado no Município de São Paulo varia não apenas em função do tamanho do imóvel, mas também de sua localização e, por vezes, até mesmo das condições do contribuinte (aposentado/vítima de enchentes etc.).

Ou seja, por mais que o IPTU vise sustentar a Receita do Município, não podemos esquecer que ele exerce uma função importante na gestão do território. Daí se afirmar que é um imposto eminentemente político, já que residir ou trabalhar em determinado lugar da cidade vai depender da capacidade de pagar o imposto, sendo que o Município poderá adotar medidas LEGAIS de abono ou de majoração de acordo com a governança da cidade.

Assim, por mais que o lançamento de IPTU não possa ser arbitrário (precisa respeitar a legislação tributária), a Municipalidade pode instituir medidas de estímulos fiscais, pautadas na gestão do território, por exemplo, para favorecer uma atividade produtiva em certa região da cidade (a exemplo do que ocorre com a Zona Leste) ou de desestímulos fiscais para evitar a especulação imobiliária.

Nesse sentido, faremos algumas considerações sobre o pretenso possível desestímulo fiscal, aplicado às propriedades em São Paulo que violam o princípio constitucional da função social.

  • O IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO

A figura do “IPTU progressivo no tempo” está prevista na Constituição Federal (artigo 182, § 4º, II) como uma medida de desestímulo fiscal para propriedades urbanas que sejam usadas de modo especulativo, ou seja, que não tenham nenhuma construção ou seu aproveitamento seja subutilizado.

Nesse sentido, o Estatuto da Cidade (artigo 7º da Lei Federal nº 10.257/2001) estabeleceu as diretrizes de aplicação do IPTU progressivo, sendo que o Município de São Paulo tem uma regulamentação específica para o assunto.

Nos termos da legislação municipal, na hipótese de uso do imóvel em desacordo com o princípio da função social, o que acarreta em prejuízo aos demais munícipes (por exemplo, um terreno baldio em uma área carente de moradia), o proprietário será intimado a proceder com modificações no seu uso. E, a cobrança do IPTU progressivo é umas das formas de forçar tal mudança (artigo 88 e seguintes do Decreto Municipal nº 56.235/2015).

Nesse sentido, antes de o Município cobrar o IPTU progressivo, ele primeiro exige que o proprietário execute as efetivas mudanças de aproveitamento do imóvel (parcelamento, edificação ou uso compulsório). Apenas caso o proprietário descumpra essas exigências, o valor do seu IPTU poderá ser majorado, no período de cinco anos, de modo progressivo e limitado ao valor máximo de 15% de aumento de um ano para o outro. E, por fim, se ele ainda continuar descumprindo a função social, seu imóvel poderá ser desapropriado a favor do Município.

Temos, assim, que condenação por função social é mais ampla do que o simples aumento do IPTU. Nos concentramos, porém, em analisar a aplicação do IPTU majorado.

  • DESVIRTUAMENTO DO IPTU PROGRESSIVO DO TEMPO: Lei nº 16.272/2015

Nesse sentido, há a possibilidade de que, com a promulgação da Lei nº 16.272/2015, o instituto do “IPTU progressivo do tempo” como medida a recriminar a especulação imobiliária venha ser esvaziado. Explicamos!

De modo um tanto quanto sutil, a norma estabelece que para imóveis não edificados ou subutilizados (artigo 2º da Lei nº 16.272/2015), o aumento no valor do IPTU de um ano para outro será ilimitado.

Assim, se no IPTU de 2015 o máximo de aumento poderia ser de 10% para imóveis residenciais e de 15% para imóveis comerciais; com a inserção da Lei nº 16.272/2015, o valor do imposto para imóveis que sejam apenas terrenos não tem mais uma “trava de aumento”.

Se o valor venal do imóvel aumentou, por exemplo, 30% para um determinado terreno, o valor final do IPTU aumentará os 30%, sem haver uma limitação de 10% ou de 15%.

  • “DISFUNÇÃO SOCIAL DO ERÁRIO”

Diante da inserção da Lei nº 16.272/2015, podemos concluir que, na hipótese de aumento do valor venal do IPTU acima da trava de 15% (que a condenação por violação à função social limita), podemos apurar uma vantagem econômica ao Fisco em manter a especulação do imóvel, já que haverá nesse caso um incremento na arrecadação não mais limitada a qualquer tipo de trava.

Coloca-se em risco, por isso, o instituto da condenação por desrespeito à função social da propriedade.

Nesse sentido, sendo a especulação um “proveito” em termos de arrecadação, o instituto que protege a função social perde credibilidade, favorecendo o uso especulativo para os proprietários que assim optem em pagar mais caro.

Pode-se até mesmo sopesar que, diante do aumento irrestrito de IPTU, os especuladores de imóveis já sejam coagidos a desenvolver novos usos na propriedade. A crítica que se faz, porém, é que a aplicação do “IPTU progressivo no tempo” foi fragilizada com a inserção da referida Lei e, consequentemente, foi enfraquecido o instituto que condena imóveis que violem a função social.

  • CONSIDERAÇÕES IMPORTANTES

O IPTU exerce uma função de arrecadação (fiscal) e de gestão urbana (extrafiscal).

No caso de imóveis que desrespeitam a função social, um instrumento para condicionar o melhor aproveitamento da propriedade é a aplicação do “IPTU progressivo no tempo” (dentre outras medidas como obrigatoriedade em destinar outro uso ao imóvel e, em último caso, a desapropriação).

Com a inserção da Lei nº 16.272/2015, que eliminou a possibilidade de trava para imóveis não edificados ou subutilizados, poderá acarretar na inaplicabilidade da condenação da função social por parte do Município, pois a majoração do imposto neste caso está limitada a 15%.

Portanto, o possível desvirtuamento do instituto da função social atende mais uma finalidade de aumento de arrecadação para o Fisco do que uma coação para que o especulador dê novos usos a sua propriedade.

Esperamos que isso não ocorra e que a função social da propriedade seja respeitada por ser esse o verdadeiro interesse comum.


Equipe Tributária do Molina Advogados

 

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